Małgorzata Stanek


Przedstawiciel banku
BRE Bank Hipoteczny SA

tel. (077) 4532453,
tel. kom. 608 526038

www.rhb.com.pl

e-mail: malgorzata.stanek@rhb.com.pl

Zapraszam do zapoznania się z ofertą mojego Banku.
Chętnie odpowiem na Państwa pytania.
Osobiście realizuję transakcje w województwie opolskim i śląskim. Klientów z innych stron kraju z przyjemnością skontaktuję z naszymi przedstawicielami z danego regionu.

ZAPRASZAM !

Klientami Banku są:

Małe i średnie przedsiębiorstwa.
Inwestorzy instytucjonalni -
fundusze inwestujące w obiekty biurowe, centra handlowe i dystrybucyjne, powierzchnie magazynowe, hotele butikowe w większych miastach lub należące do uznanych, międzynarodowych sieci.
Deweloperzy.
Właściciele kamienic.
Gminy.
Preferowaną strukturą organizacyjną jest Spółka Celowa.

WARUNKI KREDYTU

Podmiotom gospodarczym Bank oferuje atrakcyjne kredyty z przeznaczeniem na finansowanie nieruchomości w tym:
zakup istniejących inwestycji, budowę nowych nieruchomości, refinansowanie gotowych nieruchomości.
Maksymalny okres kredytowania nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym może wynieść 15 lat.

Waluta kredytu:
Bank udziela kredytów w EUR, USD lub PLN.
Wkład własny:
Minimalny wkład własny Kredytobiorcy wynosi 25% całkowitych kosztów inwestycji.


Podstawowe zabezpieczenia wymagane przez Bank:

Hipoteka ustanowiona na rzecz Banku na prawie własności lub prawie użytkowania wieczystego.
Zastaw rejestrowy na udziałach w spółce celowej.
Cesja praw z polisy ubezpieczeniowej od ognia i innych zdarzeń losowych nieruchomości.
Cesja należności z umów najmu dotycząca powierzchni w obiekcie będącym przedmiotem kredytowania.
Pełnomocnictwo do rachunku spółki celowej.
Blokada środków pieniężnych na rachunku Rezerwy Obsługi Długu w wysokości uzgodnionej z Bankiem.

Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości komercyjnych. Przeznaczeniem kredytu może być zakup następujących typów nieruchomości: budynków biurowych, centrów handlowych i usługowych, powierzchni magazynowych, hoteli, innych nieruchomości użytkowych i komercyjnych. Kredyt jest udzielany na podstawie zawartych na czas określony umów najmu w budynku, które muszą gwarantować obsługę zadłużenia na poziomie minimum120%. Pozytywny wynik musi też przynieść "due-diligence" - badanie stanu prawnego i finansowego właściciela nieruchomości oraz jej stanu technicznego.

Kredyt budowlano-hipoteczny na finansowanie nowych inwestycji komercyjnych. Bank finansuje budowę następujących obiektów: budynków biurowych, centrów handlowych i usługowych, powierzchni magazynowych, centrów logistycznych, hoteli, wielorodzinnych budynków mieszkaniowych na sprzedaż (przedsięwzięcia deweloperskie).
Kredyt dzieli się na dwie fazy: fazę budowlaną - kredyt wypłacany jest w transzach, zgodnie z postępem budowy aż do jej ukończenia.

Podpisane umowy najmu powinny gwarantować obsługę odsetek na poziomie minimum 130%. Minimalny wkład własny wynosi 25% całkowitego kosztu inwestycji i może obejmować np. zakup ziemi, koszty prac projektowych. Możliwa jest karencja w spłacie kapitału, odsetki płacone są na bieżąco ze środków własnych Kredytobiorcy. fazę inwestycyjną - po łącznym spełnieniu dwóch warunków - uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie oraz udostępnieniu lokali najemcom, następuje konwersja kredytu budowlanego na długoterminowy kredyt inwestycyjny. Kapitał i odsetki spłacane są na bieżąco w okresach miesięcznych lub kwartalnych. Podpisane umowy najmu powinny być zawarte na czas określony i gwarantować obsługę kredytu na poziomie minimum 120%.

Istotną zaletą dla Kredytobiorcy jest fakt, że po spełnieniu warunków dla wypłaty pierwszej transzy, Bank uruchamia środki zgodnie z postępem budowy aż do jej ukończenia i nie uzależnia wypłaty kolejnych transz od utrzymania tych warunków.

Kredyt na refinansowanie istniejących nieruchomości. Bank refinansuje nieruchomości komercyjne takie jak: budynki biurowe, centra handlowe i usługowe, powierzchnie magazynowe, hotele, nieruchomości użytkowe. Refinansowanie może dotyczyć zarówno spłaty istniejących kredytów bankowych, pożyczek od udziałowców lub akcjonariuszy jak i środków własnych zaangażowanych w przeszłości w realizację przedsięwzięcia. Kredyt jest udzielany na podstawie zawartych umów najmu i może zostać przeznaczony na dowolny cel wskazany przez Kredytobiorcę. Podpisane umowy najmu powinny być zawarte na czas określony i gwarantować obsługę zadłużenia na poziomie minimum 120%.
Podstawowe zalety kredytu na refinansowanie gotowych nieruchomości to:
możliwość uwolnienia środków zamrożonych w nieruchomości i wykorzystania ich na dowolny cel, możliwość spłaty kredytu krótkoterminowego, zaciągniętego na budowę lub zakup i dzięki długiemu okresowi kredytowania zmniejszenie miesięcznych obciążeń, pozostawiających więcej wolnych środków finansowych do dyspozycji Kredytobiorcy.

Project finance wiąże się z tworzeniem spółek celowych o minimalnym zatrudnieniu, które powinny stać się właścicielem i administratorem refinansowanej nieruchomości.
Etapy operacji refinansowania nieruchomości przy wykorzystaniu formuły "project finance":
Wybór nieruchomości o odpowiedniej lokalizacji i standardzie technicznym oraz uregulowanej sytuacji prawnej.
Przeprowadzenie niezbędnego badania "due-diligence" oraz analizy lokalizacji.
Zbadanie koniunktury na lokalnym rynku nieruchomości.
Założenie spółki celowej o odpowiedniej formie prawnej.
Wybór sposobu transferu refinansowanej nieruchomości do spółki oraz uzyskanie wszystkich zgód formalnych na taki transfer.
Wycena nieruchomości i ustalenie sposobu finansowania całej operacji.
Podpisanie długoterminowych umów najmu z wiarygodnymi najemcami.
Ewentualne zmiany w sposobie zarządzania nieruchomością i w sposobie aranżacji wnętrz wraz z niezbędnymi remontami.

PRZEWODNIK CZYLI KROK PO KROKU
Krok 1
Spotkanie z Doradcą Kredytowym. W trakcie pierwszego spotkania Doradca będzie starał się uzyskać wszystkie niezbędne informacje, dotyczące Kredytobiorcy i finansowanego projektu.
Krok 2
Przygotowanie niezbędnych dokumentów. Aby podjąć decyzję o udzieleniu kredytu Bank musi uzyskać pełny obrazu sytuacji kredytowanego projektu, dlatego przy złożeniu wniosku kredytowego Bank poprosi o następujące informacje:
Dokumenty dotyczące stanu prawnego i technicznego nieruchomości . Dokumenty dotyczące najemców budynku . Dokumenty dotyczące Kredytobiorcy .
Krok 3
Analiza "due-dilligence" projektu. Po otrzymaniu kompletu dokumentów Bank przeprowadza wycenę nieruchomości, która określa jej wartość bankowo-hipoteczną oraz due-dilligence - analizę struktury prawno-finansowej projektu. Na podstawie wyników wyceny oraz analizy załączonej dokumentacji Doradca przygotuje wstępną propozycję finansowania.

Krok 4
Złożenie wniosku kredytowego. Po uzgodnieniu wstępnych warunków Doradca Kredytowy przygotowuje wraz z Kredytobiorcą wniosek kredytowy. Wniosek kredytowy - wewnętrzny dokument Banku zawiera wszystkie informacje o projekcie: warunki finansowe kredytu, zabezpieczenia, warunki wypłaty, informacje o nieruchomości, jej lokalizacji i otoczeniu, standardzie technicznym, konkurencyjnych obiektach, informacje o Kredytobiorcy i jego udziałowcach, informacje o wszystkich najemcach, a w przypadku kredytu na finansowanie nowych inwestycji dodatkowo informacje o generalnym wykonawcy.
Krok 5
Podpisanie umowy kredytowej i wypłata kredytu. Po akceptacji ostatecznych warunków przez obie strony następuje przygotowanie umowy kredytowej oraz umów dotyczących zabezpieczeń. Po spełnieniu warunków zapisanych w umowie następuje wypłata kredytu.

SPÓŁKA CELOWA CZYLI PROJECT FINANCE
Przy wysokich kwotach kredytu, zazwyczaj powyżej 1 mln zł, Bank wymaga, aby finansowanie projektów odbywało się w formule "project finance" tj. przy zastosowaniu spółki celowej (najczęściej w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością), która pozwala na zminimalizowanie ryzyka inwestycyjnego. Spółka celowa wynajmuje powierzchnię w nieruchomości najemcom - zewnętrznym lub firmom z własnej grupy kapitałowej, w tym "spółce matce". Możliwa jest też kombinacja tych grup najemców.
Przedmiot działania takiej spółki powinien być ograniczony do czynności, związanych z posiadaniem i administrowaniem nieruchomością, ograniczeniom podlega też zatrudnienie osób w spółce celowej. Odpowiednie umowy najmu i o zarządzanie nieruchomością powinny mieć długoterminowy charakter, być zawarte na czas określony i gwarantować spółce stabilne przepływy pieniężne. Nieruchomość powinna natomiast mieć wysoki standard techniczny i uregulowany stan prawny.

Formuła "project finance" posiada wiele zalet:
Pozwala na odseparowanie przepływów pieniężnych związanych z danym projektem od przepływów finansowych związanych z innymi projektami.
Pozabilansowy charakter zadłużenia spółki celowej z punktu widzenia jej Udziałowców. Nie muszą oni wykazywać kredytu spółki celowej zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia w swych sprawozdaniach finansowych.
Wyższy poziom dźwigni finansowej w finansowaniu przedsięwzięcia czyli wyższy możliwy do uzyskania poziom zaciągniętych kredytów przez spółkę celową niż byli by w stanie zaciągnąć Sponsorzy projektu (udziałowcy Spółki Celowej).
Fakt, że upadłość spółki celowej w następstwie niepowodzenia realizacji projektu nie oznacza upadłości jej udziałowców.
Elastyczność warunków korzystania z zewnętrznych środków finansowych.
Racjonalizacja zatrudnienia oraz systemów motywacyjnych w spółce realizującej projekt i u sponsorów projektu (udziałowców Spółki Celowej).

ANALIZA PROJEKTU PRZEZ BANK

Przeprowadzając kompleksową analizę "due-dilligence" finansowanego projektu Doradca Kredytowy bierze pod uwagę następujące kwestie wpływające na stopień ryzyka związany z finansowaniem danego projektu :

Utworzenie Spółki Celowej.
Poziom środków własnych.
Akcjonariusze / Udziałowcy Spółki Celowej.
Nieruchomość - atrakcyjność lokalizacji, standard techniczny, zarządca obiektu, stan prawny, koszty stałe obiektu.
Najemcy -ich wiarygodność finansowa.
Generalny wykonawca.
Analiza konkurencji.

Ryzyko stopy procentowej i ryzyko walutowe. Minimalizowanie ryzyka walutowego wymaga uzależnienia waluty kredytu od waluty w jakiej wyrażone są umowy najmu. Równie istotne jest ustalenie w miarę zbliżonych okresów płatności czynszu i należnych płatności na rzecz banku z tytułu kredytu.
Z wymienionych wyżej punktów oceny projektu, banki hipoteczne najsilniej akcentują kwestie lokalizacji i dotychczasowego doświadczenia inwestora w realizacji podobnych projektów.

ZASADY FINANSOWANIA DEWELOPERÓW MIESZKANIOWYCH
RHEINHYP-BRE należy do czołówki banków finansujących deweloperskie inwestycje mieszkaniowe ostatnich lat. Według miesięcznika Home & Market jest drugim największym kredytodawcą na tym rynku (H&M, IX 2003).
Specjalizuje się w długoterminowym kredytowaniu obiektów i osiedli mieszkaniowych przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, realizowanych przez doświadczonych deweloperów o stabilnej pozycji finansowej i ugruntowanej renomie. Jako jeden z pierwszych na rynku nasz Bank wprowadził do obsługi tego typu projektów rachunek powierniczy, stanowiący gwarancję bezpieczeństwa finansowego inwestycji oraz formę kontroli przepływu środków pieniężnych związanych z jej realizacją.
Uzyskanie kredytu deweloperskiego przez inwestora uwarunkowane jest spełnieniem określonych kryteriów, do których należą:
bardzo dobra lokalizacja,
potwierdzone doświadczenie dewelopera w realizacji obiektów mieszkaniowych,

realizacja projektu w formule spółki celowej, najlepiej spółki kapitałowej (spółka z o.o lub spólka akcyjna),
wkład kapitału (środki własne) -w formie ziemi, prac projektowych i gotówki na pierwsze prace, minimalny wkład własny - 25%,
płynne zabezpieczenie na płatność odsetek w okresie kredytowania (lokaty, papiery wartościowe, gwarancje udziałowców lub bankowe),
kontrola przepływów finansowych przez rachunek powierniczy typu "escrow",
zewnętrzny nadzór inżynierski nad budową ze strony wyspecjalizowanej firmy wraz z due-diligence przed wypłatą pierwszej transzy kredytu,
udokumentowane przedpłaty (minium 20%) z tytułu przedsprzedaży,
renoma generalnego wykonawcy.

1. Udział środków własnych inwestora.
Zaangażowanie inwestora w finansowanie projektów inwestycyjno-budowlanych określone jest na poziomie 25%-30% kosztów całkowitych danego projektu, które to, w wypadku gdy inwestycja jest realizowana w Warszawie, zwykle pokrywa koszty nabycia gruntu pod inwestycję, wszelkich prac projektowych włącznie z opłatami związanymi z uzyskaniem niezbędnych pozwoleń. Środki własne inwestora są rozumiane jako udokumentowany wkład własny nie pochodzący z przedpłat klientów indywidualnych.
2. Etapy współpracy.
Etap I - to budowa w trakcie realizacji, na którą bank udziela kredytu inwestycyjnego.
Etap II- rozpoczynający się po zakończeniu inwestycji i polegający na finansowaniu przez bank zakupu mieszkań przez klientów indywidualnych. Inwestor wyraża zgodę na ustanowienie i pokrycie kosztów niezależnego nadzoru budowlanego opiniującego zgodność postępu prac i zastosowanych technologii z przedłożonym przez inwestora harmonogramem robót i kosztorysem budowlanym, a także kosztów wyceny danego projektu przez Departament Wycen Nieruchomości Banku.

W trakcie realizacji inwestycji kredyt inwestycyjny jest wypłacany inwestorowi w transzach zgodnie z postępem robót po weryfikacji stanu faktycznego przez ekspertów.

3. Rachunek powierniczy.
Rheinhyp-BRE preferuje zamkniętą formułę rachunku powieniczego typu escrow. W opcji tej zgromadzone na rachunku środki pochodzące od klientów będą przekazane inwestorowi (co jest równoznaczne z zamknięciem rachunku escrow), w momencie, gdy Bank otrzyma komplet dokumentów świadczących o tym, że obiekt nadaje się do użytkowania. Środki zgromadzone na rachunku powierniczym typu "escrow" są oprocentowane na zasadach indywidualnie ustalanych z bankiem. Podpisanie umowy escrow stwarza podstawy wiarygodności inwestora wobec klienta indywidualnego. Przy wyborze tej opcji inwestor ma zapewnioną ciągłość finansowania inwestycji niezależnie od postępu w sprzedaży mieszkań.

4. Weryfikacja wiarygodności i doświadczenia inwestora.
Istotnym wymogiem wobec inwestora - dewelopera jest przedstawienie listy referencyjnej z poprzednio zrealizowanych projektów, informacji o zawartych umowach przedwstępnych sprzedaży lokali, klarownej koncepcji marketingowej oraz udokumentowanie posiadanych oraz możliwych do zastosowania środków własnych. Bank rezerwuje sobie prawo przeprowadzenia analizy due-diligence zaawansowania rzeczowego budowy przed wypłatą pierwszej transzy kredytu. Due-diligence prowadzi na koszt klienta inżynierska firma konsultingowa wytypowana przez Bank. Takie badanie prowadzi niezależny nadzór bankowy nad procesem budowy.
5. Forma zabezpieczeń.
Zabezpieczeniem kredytu jest obciążenie hipoteką na pierwszym miejscu w dziale IV księgi wieczystej wydzielonej dla gruntu, na którym realizowana jest inwestycja. W momencie zakończenia inwestycji wydzielone zostają księgi wieczyste dla poszczególnych lokali mieszkaniowych, które to docelowo obciążone zostaną hipoteką ustanowioną na księdze wieczystej gruntu.

Kolejnym ewentualnym zabezpieczeniem jest zastaw rejestrowy na udziałach spółki celowej. Inwestor musi się również liczyć z koniecznością przedstawienia poręczenia spłaty odsetek przez przedsiębiorstwo o dobrym standingu na rynku polskim na okres budowy plus jeden rok po jej zakończeniu. W grę wchodzą także inne płynne zabezpieczenia spłaty odsetek.
6. Okres kredytowania.
Okres kredytowania obejmuje okres budowy plus maksymalnie 1 rok na sprzedanie reszty lokali lub domów.
7. Finansowanie zakupu lokali mieszkaniowych przez klientów indywidualnych.
Bank stara się maksymalnie uprościć procedury decyzyjne oraz przygotować preferencyjną ofertę kredytową.